Deux chiffres qui décident de votre capacité d'emprunt
Avant même de visiter une propriété à Beloeil, les prêteurs examinent votre dossier financier à travers deux ratios clés : l'ABD (amortissement brut de la dette) et l'ATD (amortissement total de la dette). Ces deux mesures permettent d'évaluer si vos revenus sont suffisants pour absorber les coûts liés à un prêt hypothécaire, sans mettre votre budget en péril. Comprendre comment ils fonctionnent, c'est vous donner les moyens de préparer un dossier solide bien avant de faire une offre d'achat.
L'ABD : ce que vos frais de logement représentent dans votre revenu
L'ABD mesure la part de votre revenu brut mensuel consacrée uniquement aux frais de logement. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), ces frais comprennent les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.
L'ACFC indique comme repère que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage. Autrement dit, si votre ménage gagne 6 000 $ brut par mois, l'ensemble de vos frais de logement devrait idéalement rester sous les 2 340 $ par mois pour respecter ce seuil indicatif.
Il est important de noter que ce repère est indicatif : chaque prêteur applique ses propres critères, et un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur.
L'ATD : toutes vos dettes dans la balance
L'ATD va plus loin que l'ABD en ajoutant à vos frais de logement l'ensemble de vos autres obligations financières mensuelles : cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit et toute autre dette récurrente.
L'ACFC indique comme repère que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut. En reprenant l'exemple précédent, cela signifie que la somme de vos frais de logement et de toutes vos autres dettes ne devrait pas dépasser environ 2 640 $ par mois pour un revenu brut de 6 000 $.
C'est souvent l'ATD qui pose problème aux premiers acheteurs, car les dettes accumulées avant l'achat, une voiture financée, une marge de crédit active, des soldes de cartes, réduisent directement la marge disponible pour un prêt hypothécaire. Là encore, un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur au repère, mais cela dépend des critères propres à chaque prêteur.
Comment réduire vos ratios avant de déposer une demande
La bonne nouvelle, c'est que vous pouvez agir sur vos ratios avant même de rencontrer un prêteur. Voici quelques pistes concrètes :
- Rembourser ou consolider vos dettes à court terme : éliminer un solde de carte de crédit ou fermer une marge de crédit inutilisée réduit directement votre ATD.
- Éviter de contracter de nouvelles dettes : un prêt auto ou un achat à crédit dans les mois précédant votre demande peut alourdir votre ATD de façon significative.
- Augmenter votre revenu déclaré : si vous avez des revenus d'appoint, de location ou des heures supplémentaires régulières, assurez-vous qu'ils sont bien documentés, car les prêteurs se basent sur le revenu brut vérifiable.
- Augmenter votre mise de fonds : un apport plus élevé réduit le montant emprunté, ce qui allège les paiements hypothécaires mensuels et améliore mécaniquement votre ABD.
Pour estimer l'effet de ces ajustements sur votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire disponible en ligne.
Le rôle du courtier hypothécaire dans l'analyse de vos ratios
Calculer vos ratios ABD et ATD par vous-même est un bon point de départ, mais l'interprétation de ces chiffres dans le contexte de votre dossier complet demande une expertise que seul un professionnel peut apporter. Un courtier hypothécaire analyse votre situation globale, revenus, dettes, cote de crédit, mise de fonds, et vous aide à identifier les ajustements les plus pertinents avant de soumettre votre demande.
Rappelons que chaque prêteur applique ses propres critères d'admissibilité. Un courtier hypothécaire a accès à plusieurs institutions financières et peut vous orienter vers celle dont les conditions correspondent le mieux à votre profil, sans que vous ayez à multiplier les démarches vous-même.
Si vous souhaitez faire le point sur votre situation avant de commencer vos recherches, consultez les services offerts par Maxime St-Germain pour en savoir plus sur l'accompagnement disponible.
L'essentiel à retenir
Connaître vos ratios ABD et ATD avant de magasiner une propriété à Beloeil vous place dans une position beaucoup plus favorable. En réduisant vos dettes, en documentant vos revenus et en ajustant votre mise de fonds, vous agissez directement sur les deux leviers que les prêteurs examinent en priorité. Prenez le temps de faire ce bilan financier en amont, idéalement avec l'aide d'un courtier hypothécaire, pour aborder votre projet d'achat avec clarté et confiance.
Vous voulez savoir où vous en êtes avant de visiter des propriétés à Beloeil ? Contactez Maxime St-Germain, votre courtier hypothécaire, pour analyser ensemble vos ratios ABD et ATD et aborder votre projet d'achat avec une vision claire de votre capacité d'emprunt. [Prenez contact dès maintenant](https://maximest-germain991.estatefunnel.com/fr/contact) ou explorez la [calculatrice hypothécaire](https://maximest-germain991.estatefunnel.com/fr/outils/calculatrice-hypothecaire) pour un premier aperçu de votre situation.
Foire aux questions
Quelle est la différence concrète entre l'ABD et l'ATD ?
L'ABD se concentre uniquement sur vos frais de logement, paiements hypothécaires, impôt foncier, chauffage et une partie des frais de copropriété, par rapport à votre revenu brut. L'ATD va plus loin en ajoutant à ces frais toutes vos autres dettes mensuelles : cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit. En résumé, l'ABD mesure le poids de votre logement, et l'ATD mesure le poids de l'ensemble de vos obligations financières.
Quels éléments sont inclus dans le calcul de l'ABD ?
L'ABD comprend les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.
Que puis-je faire concrètement pour améliorer mes ratios avant de déposer une demande hypothécaire ?
Plusieurs actions sont à votre portée avant même de rencontrer un prêteur : rembourser ou consolider vos dettes à court terme, éviter de contracter de nouvelles dettes dans les mois précédant votre demande, vous assurer que tous vos revenus vérifiables sont bien documentés, et envisager d'augmenter votre mise de fonds pour réduire le montant emprunté. Chacun de ces ajustements agit directement sur l'un ou l'autre de vos ratios.
Pourquoi l'ATD pose-t-il souvent plus de problèmes que l'ABD pour les premiers acheteurs ?
Les dettes accumulées avant l'achat, une voiture financée, une marge de crédit active, des soldes de cartes, s'ajoutent aux frais de logement dans le calcul de l'ATD. Plus ces dettes sont élevées, moins il reste de marge disponible pour un prêt hypothécaire. C'est pourquoi il est utile de faire le bilan de toutes vos obligations financières bien avant de déposer une demande.
Pourquoi consulter un courtier hypothécaire plutôt que de calculer mes ratios seul ?
Calculer vos ratios par vous-même est un bon point de départ, mais chaque prêteur applique ses propres critères d'admissibilité. Un courtier hypothécaire analyse votre situation globale, revenus, dettes, cote de crédit, mise de fonds, et peut vous orienter vers l'institution financière dont les conditions correspondent le mieux à votre profil, sans que vous ayez à multiplier les démarches vous-même.
